新華財經上海6月28日電（記者楊溢仁）本周，REITs市場表現依舊較為疲弱，部分產品跌創上市新低。在分析人士看來，國內REITs發展尚處起步階段，市場定價機制的完善需要時間，而長期投資者的培育已逢其時。
REITs表現依舊趨弱
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公開數據顯示，截至6月27日收盤，在上交所掛牌的18只REITs產品中，僅中金安徽交控REIT、東吳蘇園產業REIT、華夏北京保障房REIT、華夏基金華潤有巢REIT、建信中關村REIT小幅上漲，其余13只REITs均呈下跌走勢。
“站在歷史分位數的角度考量，當前國內REITs無論是成交額還是換手率均處歷史較低水平。需指出，新發公募REITs基金的成交率和換手率在發行首日之后都會大幅回落。而日成交和日換手率偏低的情況，與投資者結構、戰配比例有很大關系。例如，戰配比例太高、公眾投資者太少（公眾投資者大部分在場外）、做市商流動性提供不足等等。”一位機構交易員在接受記者采訪時指出，“短期來看，市場整體流動性相對有限的問題依舊有待改善，疊加潛在增量資金進入難以一蹴而就，則個人認為，在后續較長一段時間內，市場仍會處于磨底階段。”
“想要看到REITs市場化定價機制真正發揮作用，還需要一段時間。”一位基金管理人坦言，“作為金融市場中的創新產品，專業投資人對REITs的定價會有一個學習的過程。根據我們的觀察，二級市場可能更關心流動性、政策、投資者結構、持倉成本，甚至相比REITs資產本身的投資價值，更關心不同資產之間的相對投資價值，即投資性價比。”
定價機制有待完善
顯然，國內REITs市場距離定價機制的完善仍有很長的路要走。但好在，管理層已然關注到了該情況。
4月25日，證監會債券部主任周小舟在北京市2023年基礎設施REITs產業發展大會上表示，下一步，證監會將完善市場體系，培育良好市場生態。研究優化REITs估值體系，完善一級市場發行詢價機制，促進發揮REITs不動產定價之“錨”的作用。豐富市場參與主體，支持優質保險資產管理公司參與REITs業務，研究符合條件的信托等機構開展REITs業務的制度安排。推動社保基金、養老金、企業年金等配置型長期機構投資者參與投資，積極培育專業REITs投資者群體。
東久新宜（中國）企業管理有限公司董事長兼首席執行官孫冬平樂觀地向記者表示，拉長投資周期來看，REITs的二級市場價格雖然會圍繞底層資產的經營情況、分紅情況、宏觀市場等基本面因素而波動，但市場價格不會過多偏離實際資產公允價值。也就是說，二級市場價格后續會向產品內在價值回歸。
“實際上，相比2021年，市場的進步已然肉眼可見，很多投資人開始把注意力慢慢地聚焦到了REITs的資產端（基礎設施資產基本面），由原先的看信用、看原始權益人（信評主導），轉向了看資產、看基本面。投資人是要在挫折中學習的，這一學習過程非常重要。”上述交易員稱。
樂觀心態占據主流
盡管REITs二級市場表現依舊弱勢，可記者在采訪中發現，包括管理層、原始權益人、基金管理人、機構投資者在內的大部分市場參與方，對后市發展依舊抱有極大的信心。
可以看到，目前部分REITs產品的分派率正在逐步提升，并顯現出長期配置價值。
“作為原始權益人，我們不會動搖未來參與REITs市場的決心。”上海一家已啟動REITs申報程序的原始權益人向記者表示，“后續作為REITs發行主體，我們也會進一步參與投資者宣傳引導，呼吁回歸理性投資，追本溯源，更多地聚焦基礎設施資產的價值和運營情況。”
無可否認，聚焦國內市場，REITs是非常年輕的投資領域，不管是對機構投資人還是個人投資者，都需要一個認識的過程，需要進行不斷地教育宣傳和培養。
“我們愿意身先士卒，以優質底層項目資產加上高質量運營能力，讓市場投資人切實感受到投資REITs本身的價值所在，即優質基礎設施資產所帶來的現金分派率。”上述原始權益人直言。
公開數據顯示，截至2023年6月21日，我國公募REITs市場已經發展滿兩年，存量27只REITs的首次發行規模達億元。其中，4只REITs完成首次擴募，以不動產私募投資基金為代表的Pre-REITs發展也在穩步推進。
“拉長時間維度來看，我們預計REITs市場在新發和擴募的雙輪驅動下，會繼續擴容增類。”中信證券首席經濟學家明明稱，“再就估值以及底層資產經營情況的邊際修復趨勢來看，當前仍是配置優質標的的良好時點。”
（文章來源：新華財經）
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