樓市超重磅政策！
圖源：央行網(wǎng)站
(資料圖片)
8月31日晚，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》、《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》。
央行、金融監(jiān)管總局：降低存量首套住房貸款利率
據(jù)央行網(wǎng)站最新消息，自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機(jī)構(gòu)提出申請，由該金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款。
新發(fā)放貸款的利率水平由金融機(jī)構(gòu)與借款人自主協(xié)商確定，但在貸款市場報(bào)價利率（LPR）上的加點(diǎn)幅度，不得低于原貸款發(fā)放時所在城市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。新發(fā)放的貸款只能用于償還存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款，仍納入商業(yè)性個人住房貸款管理。
首套房首付不低于20%，二套房不低于30%
中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知。
其中提出，對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于20%，二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于30%。
全文如下：
哪些存量首套住房貸款可以申請降低利率？如何申請？兩部門回應(yīng)
中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局有關(guān)負(fù)責(zé)人就調(diào)整優(yōu)化住房信貸政策有關(guān)問題答記者問。
問：哪些存量首套住房貸款可以申請降低利率？如何申請？
答：符合條件的存量首套住房貸款是指，2023年8月31日前金融機(jī)構(gòu)已發(fā)放，已簽訂合同但未發(fā)放的，以及借款人實(shí)際住房情況符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的存量住房商業(yè)性個人住房貸款。
對于符合條件的存量住房貸款，自2023年9月25日起，可由借款人主動向承貸銀行提出申請，也鼓勵銀行以發(fā)布公告、批量辦理等方式，為借款人提供更為便利的服務(wù)。調(diào)整方式上，既可以變更合同約定的住房貸款利率加點(diǎn)幅度，也可以由銀行新發(fā)放貸款置換存量貸款。具體利率調(diào)整幅度由借貸雙方協(xié)商確定，但調(diào)整后的利率，不能低于原貸款發(fā)放時所在城市的首套住房貸款利率政策下限。新發(fā)放貸款只能用于償還存量貸款，仍納入商業(yè)性個人住房貸款管理。
問：為什么要降低存量首套住房貸款利率？
答：近年來我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生了重大變化，借款人和銀行對于有序調(diào)整優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債均有訴求。存量住房貸款利率的下降，對借款人來說，可節(jié)約利息支出，有利于擴(kuò)大消費(fèi)和投資。對銀行來說，可有效減少提前還貸現(xiàn)象，減輕對銀行利息收入的影響。同時，還可壓縮違規(guī)使用經(jīng)營貸、消費(fèi)貸置換存量住房貸款的空間，減少風(fēng)險(xiǎn)隱患。為更好適應(yīng)上述新形勢，中國人民銀行、金融監(jiān)管總局明確按照市場化、法治化原則，支持鼓勵銀行與借款人協(xié)商調(diào)整存量首套住房貸款利率。
全文如下：
2天內(nèi)6城官宣落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”
昨日，廣州率先打響了一線城市“認(rèn)房不認(rèn)貸”第一槍，隨后，深圳也落地了“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。
今日，武漢、中山、東莞等城市也隨即宣布執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。2日之內(nèi)，6個重點(diǎn)城市宣布執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”，更多城市的相關(guān)政策還在醞釀中。
武漢9月1日起全面執(zhí)行首套房貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”
8月31日，武漢市住房保障和房屋管理局發(fā)文官宣，9月1日起全面執(zhí)行首套房貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”。
中山市執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”
中山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局政務(wù)網(wǎng)8月31日發(fā)布通知稱，居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。通知自印發(fā)之日起施行，原有政策與本通知不一致的，以此通知為準(zhǔn)。
東莞9月1日起執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”
據(jù)東莞市住建局網(wǎng)站8月31日消息，東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局等三部門發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化我市個人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在東莞市名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。本通知自2023年9月1日零時起施行。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這一方面說明“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策實(shí)質(zhì)性降低了家庭的購房成本，有助于活躍市場交易，具有較好的導(dǎo)向作用；另一方面也說明重點(diǎn)城市當(dāng)前房地產(chǎn)市場普遍存在壓力，也將普遍推進(jìn)相關(guān)政策。
諸葛數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示，8月1-27日，北京、上海、深圳、武漢、成都、杭州、蘇州、南京、青島等重點(diǎn)15城新房累計(jì)成交58934套，較上月同期下降7.19%。北京、深圳、蘇州、南京、青島、成都、杭州、廈門、東莞、佛山等重點(diǎn)10城二手住宅累計(jì)成交49227套，較7月同期下降4.59%。新房，二手房成交均呈現(xiàn)持續(xù)下滑態(tài)勢。
平安證券分析認(rèn)為，隨著廣深“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策逐步落地，預(yù)計(jì)其他核心城市購房信貸政策有望跟進(jìn)調(diào)整、持續(xù)優(yōu)化。由于“認(rèn)房不認(rèn)貸”切實(shí)降低了特定群體的購房門檻與成本，短期相關(guān)需求釋放有望提振市場銷售。
平安證券舉例，去年11月11日，杭州實(shí)施購房新政，其中之一即首套房貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”：對于在杭州市無住房、但有住房按揭貸款記錄且相應(yīng)貸款已結(jié)清的居民家庭，為改善條件再次購買普通自住房，可按首套房貸政策執(zhí)行。
中指數(shù)據(jù)顯示，該政策執(zhí)行后三周，杭州商品房銷售額較前三周累計(jì)增長235.2%，政策開始執(zhí)行的11月當(dāng)月，杭州銷售額環(huán)比增長113.4%。
剛剛，農(nóng)行宣布調(diào)整！
存量房貸下調(diào)對銀行凈利潤有何影響？
近期，有關(guān)存量房貸下調(diào)的呼聲漸起。目前，已有多家銀行表態(tài)未來有望調(diào)整存量房貸利率。8月31日晚，農(nóng)行宣布調(diào)整存量首套住房貸款利率。
有助于降低居民還貸壓力
7月14日，中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾在國新辦舉行的2023年上半年金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)情況新聞發(fā)布會上表示，人民銀行支持和鼓勵商業(yè)銀行按照市場化、法制化的原則，與借款人自主協(xié)商，變更合同約定，或者是用新發(fā)放貸款置換原來存量的貸款。
鄒瀾表示，個人住房貸款余額上半年總體略有減少，主要是因?yàn)槔碡?cái)收益率、房貸利率等價格關(guān)系已經(jīng)發(fā)生了變化。其中包括居民使用存款或者減少其他投資，提前償還存量貸款大幅增加。
“這是居民資產(chǎn)配置的調(diào)整，對居民住房需求并不構(gòu)成影響。”鄒瀾進(jìn)一步表示，盡管貸款市場報(bào)價利率下行了0.45個百分點(diǎn)引導(dǎo)房貸利率下降，但合同約定的LPR（貸款市場報(bào)價利率）加點(diǎn)幅度在合同期限內(nèi)固定不變，導(dǎo)致了前些年發(fā)放的存量房貸利率仍然處在相對較高的水平上，這與提前還款大幅增加是有比較大的關(guān)系。
隨后央行、國家外匯管理局8月1日召開了2023年下半年工作會議。會議明確，下半年，要指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個人住房貸款利率。
8月20日，人民銀行、金融監(jiān)管總局、證監(jiān)會聯(lián)合召開電視會議，強(qiáng)調(diào)“要繼續(xù)推動實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本穩(wěn)中有降，規(guī)范貸款利率定價秩序，統(tǒng)籌考慮增量、存量及其他金融產(chǎn)品價格關(guān)系?！?/p>
存量房貸利率被關(guān)注主要是，今年一季度，鑒于新增房貸利率和存量房貸利率存在較大利差，部分居民提前償還房貸的情況增多，引起了市場和金融機(jī)構(gòu)的關(guān)注，調(diào)降存量房貸利率的市場呼聲一浪高出一浪。
招聯(lián)首席研究員董希淼表示：“存量房貸調(diào)整工作應(yīng)遵循‘依法’‘有序’兩個原則?！婪ā?，即存量房貸合同由銀行與借款人簽訂，利率條款變更也應(yīng)在指導(dǎo)意見之下，由借貸雙方依法協(xié)商一致；‘有序’，即存量房貸利率調(diào)整不會‘一刀切’，可能主要針對利率明顯偏高的部分存量房貸，可根據(jù)利率高低分別確定不同的下調(diào)幅度，也可以是階段性下調(diào)?！?/p>
中國郵政儲蓄銀行研究員婁飛鵬表示，今年以來，市場上圍繞降低存量房貸利率展開了較多討論，央行適時推出調(diào)降存量房貸利率的舉措，能夠有效降低購房者的負(fù)擔(dān)。
婁飛鵬表示：“央行提出指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量房貸利率是對前期政策引導(dǎo)的延續(xù)，有助于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、穩(wěn)定房貸規(guī)模，也有助于降低居民還貸壓力，推動恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)，進(jìn)而穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長。”
對銀行凈利潤會有影響
截至今年6月末，我國個人住房貸款余額約為38.6萬億元。根據(jù)中銀證券分析師朱啟兵推算，計(jì)算2016年以來存量貸款加權(quán)平均利率約為5.18%，與2023年6月末個人住房貸款加權(quán)平均利率4.11%相差107bp，存量和增量貸款價格差異較大。其中貸款加權(quán)平均利率較高主要是2017年四季度-2022年一季度期間的新發(fā)放房貸，共計(jì)24.6萬億元，加權(quán)平均利率為5.51%。按保守估計(jì)，調(diào)整利率較高部分存量房貸利率30bp，將對應(yīng)減少銀行的年利息收入超700億元，占2022年銀行業(yè)2.3萬億凈利潤比例約為3%，對應(yīng)居民而言，100萬貸款每年減少利息負(fù)擔(dān)2136元；按樂觀估計(jì)，調(diào)整全部存量貸款利率100bp，將對應(yīng)減少銀行的年利息收入3860億元，占2022年銀行業(yè)凈利潤比例約為16.8%，對應(yīng)居民而言，100萬貸款每年減少利息負(fù)擔(dān)6996元。整體來看對于銀行影響可能在3%-16.8%之間，若5年期LPR繼續(xù)調(diào)降，對于銀行凈利潤影響還將加大。
海通國際分析師梁中華估算，存量房貸當(dāng)前的加權(quán)平均執(zhí)行利率或在4.8%附近。如果本輪存量房貸利率的調(diào)整目標(biāo)為最新投放的利率水平，即4.14%（2023年一季度的平均利率），那么兩者差距超過60bp。截至今年上半年，存量的個人住房貸款余額總計(jì)38.6萬億元，如果按照60bp的幅度進(jìn)行利率調(diào)整，或?qū)?yīng)減少銀行的年利息收入超2000億元，占2022年銀行業(yè)2.3萬億凈利潤的比例約10%。如果按照40bp的調(diào)整幅度進(jìn)行估算，對銀行凈利潤的影響或縮減至6.7%。邊際上，降低存量房貸利率會直接減少居民的月供支出，對消費(fèi)起到一定的支撐作用。
興業(yè)證券的研報(bào)也表示，如果存量按揭貸款的加點(diǎn)幅度下調(diào)60bp，對于銀行平均資產(chǎn)收益率的影響為7bp左右。隨著存量房貸利率和企業(yè)貸款利率的下調(diào)會導(dǎo)致銀行資產(chǎn)收益率的進(jìn)一步下行，此時需要通過存款利率的下調(diào)，來保持凈息差的穩(wěn)定，且存款下調(diào)幅度可能適當(dāng)高于貸款利率的下調(diào)幅度，以維持金融體系穩(wěn)定。興業(yè)證券測算，在銀行貸款利率收益率下行10bp，活期存款利率下調(diào)5bp、定期存款利率下調(diào)15bp的情景下，銀行凈息差的提升幅度在2-3bp；可見，為了保持凈息差的穩(wěn)定，貸款利率的下行需要匹配更大幅度的存款利率下調(diào)。
（文章來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道）
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