近年來，二手房買賣從買家爭相購買，再到如今賣家的低價拋售。潛移默化中，買家在二手房交易中的地位愈發(fā)突出，二手房市場已由賣方市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場。但是，筆者最近仍然會接到二手房交易相關(guān)的維權(quán)問題，而且維權(quán)方多為買家。由此可見，雖然目前是買方市場，買家在交易中占有一定的主動權(quán)和優(yōu)勢，但是這并不意味著二手房交易中不存在陷阱。
為了避免二手房交易中的陷阱，筆者整理了以下六點內(nèi)容，大家在購房時可以進(jìn)行仔細(xì)核查。
【資料圖】
一、看身份。購買二手房時必須仔細(xì)核實房主和代理人的身份證以及房產(chǎn)證，身份證上的名字一定要與房產(chǎn)證上的名字完全一致。如果不是屋主本人進(jìn)行交易，一定要讓對方提供公證的授權(quán)委托書，并且核實代理人的身份證與授權(quán)委托書上的身份信息是否一致。對于授權(quán)委托書，買家自己也需要保存一份。
二、看房產(chǎn)登記情況。房產(chǎn)證是證明出賣人是合法所有權(quán)人的核心憑證，因此要詳細(xì)查看房產(chǎn)證上登記的面積、用途、房屋性質(zhì)、共有權(quán)、抵押情況等。在看房產(chǎn)證的同時，購房人也需要到不動產(chǎn)登記部門核實房產(chǎn)信息是否與房產(chǎn)證登記情況一致，確保萬無一失。如果房屋存在共有產(chǎn)權(quán)人，那么進(jìn)行房屋交易時則需要多位共有產(chǎn)權(quán)人都同意并簽字才能進(jìn)行交易。如果房屋存在抵押權(quán)未解除的情況，那么在續(xù)關(guān)于抵押權(quán)解除的流程、方式等要在合同中進(jìn)行明確的約定。
三、看房屋現(xiàn)狀。購房人在查看房屋現(xiàn)狀時，需要注意查看房屋的位置、裝修和質(zhì)量、房體等。如果房屋正在出租或者有人居住，購房人必須讓出賣人提供承租人同意出售的書面文件，并且必須在交房前騰房。
這不禁讓筆者想起之前辦過的一個案子，這位委托人找到我時，房子已經(jīng)賣完了，但是無法入住。因為出賣人之前與租客簽訂了租房合同，但是出賣人在賣房時并未與租客解除、終止合同，導(dǎo)致租客根本不知道房子已經(jīng)被賣了。等到我的委托人想要搬進(jìn)新家時，兩家人面面相覷，由于事發(fā)突然，租客拒絕搬離，于是產(chǎn)生了糾紛，最終經(jīng)過協(xié)商和談判，最終讓我的委托人成功搬進(jìn)了自己家。
需要找律師、打官司、談判，才能搬進(jìn)自己的家，這件事聽起來雖然荒謬，但卻是真實存在的。基于買賣不破租賃的原則，產(chǎn)生上述情況時，租賃合同沒有到期或者沒有解除或終止，承租人也依然有權(quán)利繼續(xù)使用房屋。對于購房人來說，則面臨著付了房款卻無法入住的窘境。因此，在購房前一定要將承租人問題徹底解決，最好等出賣人將房屋騰出后再進(jìn)行交易。
四、看物業(yè)管理。看房的時候不僅要看房屋本身，還要看小區(qū)周圍環(huán)境以及物業(yè)管理情況。這些都是與我們的生活息息相關(guān)的因素，如果物業(yè)管理很好，居住幸福感提升的同時，小區(qū)的品質(zhì)和價值也會大大提升。如果管理不好，不僅會影響業(yè)主的居住使用，還會令小區(qū)的價值大打折扣。小區(qū)的物業(yè)管理水平可以從以下方面進(jìn)行觀察：公共區(qū)域的衛(wèi)生水平、小區(qū)封閉程度、保安的數(shù)量和責(zé)任心、物業(yè)費的繳納情況、水電煤氣的繳納方式、電梯的品牌和保養(yǎng)情況等。
五、看合同。二手房交易中，最重要的一點就是看合同。在筆者進(jìn)行房屋陪購的過程中，即使身經(jīng)百戰(zhàn)，但是在看合同時也是不敢掉以輕心的，對于合同中的條款需要仔細(xì)查看，同時對于不利于買方的條款內(nèi)容進(jìn)行明示和修改。對于購房人來說，如果沒有專業(yè)人士的陪同，合同中的每一個條款更需要仔細(xì)查看，對于出賣人的任何承諾都要寫入?yún)f(xié)議當(dāng)中，尤其是對交易的關(guān)鍵性承諾務(wù)必寫入合同中，切勿輕信口頭約定。
與此同時，對于各項責(zé)任除明確劃分之外最好約定雙方各自應(yīng)承擔(dān)的違約后果，違約的成本過低對于雙方來說都存在一定風(fēng)險。此外，如果購房人覺得合同中的內(nèi)容模棱兩可，一定不要立即落筆簽字。購房人可以采取咨詢相關(guān)人士或者通過社交軟件等方式，弄清自己的疑惑，完全明白條款內(nèi)容后再考慮簽字。
六、看人。看人是指買房人或者代理人的人品和性格，如果出賣人或者代理人的人品或性格不好，也要考慮是否要堅持購買。具體實踐中，許多二手房交易中的產(chǎn)生的糾紛其實并不是因為合同約定的不夠完善，而是人有問題，有蠻不講理的，有見錢眼開的，有惡意毀約的。尤其是當(dāng)下二手房市場總體狀況并不良好，出賣人的狀態(tài)也會受到影響。因此，看人，在購房中也起到不小的作用。如果覺得對方的人品、性格存在問題，購房時則需要三思。
不論是賣方市場還是買方市場，購房人在購房前都需要掌握相關(guān)的知識，對于交易中的陷阱進(jìn)行提防。交易過程中，嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)流程和程序進(jìn)行，不要抱著占便宜的心理，否則很容易被無良中介、壞人鉆空子。如果條件允許，可以請相關(guān)專業(yè)人士在購房過程中進(jìn)行陪同和把關(guān)，有經(jīng)驗和法律知識的雙buff加持，一定可以買到安心、滿意的房子。
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