行業追蹤（2023.6.17-2023.6.23）
二手房掛牌量受哪些因素影響？
近期，市場對于二手房掛牌量關注度整體較高。從影響因素看，我們認為造成當前二手房掛牌量較23年初出現明顯增長的原因或包括：①市場復蘇促使：2-3月二手房銷售快速復蘇，激發賣方出售意愿，掛牌總量走高。②改善需求增加：改善置換需求快速增長，促使二手掛牌房源數增加。③成交周期拉長：預期轉弱，二手房成交周期拉長，推高二手掛牌量。④投資需求縮水：房價承壓，部分投資需求存在拋售行為，二手掛牌量增加。
(資料圖)
其中，前期二手市場的階段性復蘇帶來掛牌量的自然回升可能是市場較為忽略的因素，而關注點更多停留在了總量和局部區域快速增長的現象。我們認為，當前對二手市場掛牌量的擔憂或略顯過度，掛牌量確處階段性高點，但對比歷史仍處合理區間。
二手房掛牌量與市場熱度有何關系？
1）從歷史上看，二手房掛牌量多數情況下與二手市場成交熱度呈現一定正相關性，以一線城市北京、深圳為例：①2015年2月-2016年5月上行周期：期間，北京二手房月度成交面積增幅達187%，對應二手房掛牌量指數增幅達137%。②2020年7月-2022年1月下行周期：期間，深圳二手房月度成交面積降幅達87%，二手掛牌量指數降幅為82%。
2）從23年前五月數據看，二手房掛牌量變動同樣保持和二手房成交相同趨勢：①2022年12月-2023年3月上行周期：期間，北京二手房月度成交面積增幅達133%，對應二手房掛牌量指數增幅達89%；深圳二手房月度成交面積增幅達82%，對應二手房掛牌量指數增幅達35%。②2023年3月-2023年5月下行周期：期間，北京二手房月度成交面積降幅達38%，對應二手房掛牌量指數降幅達20%；深圳二手房月度成交面積降幅達25%，對應二手房掛牌量指數降幅達24%。
從典型城市北京、深圳的表現來看，二手房掛牌量伴隨成交熱度出現起伏是較為正常現象，當前掛牌量指數水平對比歷史也并未過高，且4-5月以來伴隨二手房成交規模的降低，掛牌量實際在呈現邊際放緩趨勢。
二手房掛牌量價近期走勢如何？
從全國二手房掛牌量指數看，23年4-5月指數開始逐漸回落。5月，全國二手房掛牌量指數環比-5.9%，同比-21.5%。分能級來看，一、二、三線城市5月分別環比-9.7%、-5.4%、-4.3%。一線城市中，北、上、廣、深分別環比-4.7%、-12%、-7.8%、-10.8%。從第三方監測數據看（58安居客研究院統計），①二手房在架房源量：2023年5月，全國40城二手房在架套數為335萬套，環比+1.4%，二手房掛牌量持續位于高位，賣房意愿相對強烈，但是交易低迷導致在架房源無法去化。②二手房新增掛牌房源量：2023年5月，全國40城二手房新增掛牌量為62萬套，環比-12.3%，成交難度加大導致房東新增掛牌意愿低迷。③二手房房源在架時長：2023年5月，全國40城二手房在架時長為75.1天，環比+3.0%。在架時長在連續三個月出現回落之后再次出現增加，二手房交易出現停滯情況，購房者觀望心情緒加重。
6月新房銷售同比降幅接近三成，二手房銷售同比增加12%
新房市場本周成交410萬平，月度同比-29.33%，相較上月下降37.72pct；累計庫存12352萬平，一線、二線去化放緩，三線及以下速度持平。二手房市場本周成交160萬平，月度同比+12.00%，相較上月下降43.03pct。6月12日至6月18日，土地市場成交建面2361萬平，滾動12周同比-0.78%；成交總額679億元，滾動12周同比-15.93%；全國平均溢價率7%，滾動12周同比+2.54pct。
本周申萬房地產指數-4.68%，較上周下跌4.91pct，漲幅排名28/31，跑輸滬深300指數2.18pct。H股方面，本周Wind香港房地產指數-6.63%，較上周下降7.97pct，漲幅排序8/11，跑輸恒生指數0.89pct；克而瑞內房股領先指數為-7.65%，較上周下跌11.10pct。投資建議：當前時點看好地產板塊表現，邏輯包括：地產板塊調整相對充分、政策釋放友好信號、板塊逐步走出反彈走勢。具體來看：1）板塊調整至相對低位，2）地產政策預期改善，基本面走弱的情況下不斷釋放積極信號，3）地產鏈近期連續表現，逐步走出反彈走勢。隨著二季度地產基本面走弱，新一輪政策友好期或已來臨，貨幣政策端近期存款、逆回購、SLF等利率逐步下調，需求端青島新政指引需求托底信號，融資端支持有望從前期放緩進入加速推進節奏。標的方面，建議重點關注：我愛我家、天地源、招商蛇口、中國海外宏洋集團。建議關注以下思路：①存量房賽道（我愛我家、貝殼-W）、②行業復蘇（中國海外宏洋集團、招商蛇口、保利發展）、③格局優化（天地源、華發股份、越秀地產）、④信用修復（新城控股、龍湖集團、金地集團）。
風險提示：1)證券市場波動、政策推進節奏及實施效果等存在不確定性；2)信用修復、格局優化及行業復蘇可能存在不及預期的風險；3)宏觀環境變化或對行業及公司的運行產生影響。
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