縱觀2023年上半年，隨著經濟社會全面恢復常態化運行，房地產市場也經歷了“小陽春”，但受到多重因素影響，二季度末，房地產市場再次出現筑底行情。
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2023年初，前期積壓的住房需求密集釋放，疊加前期政策效果逐漸顯現，房地產市場活躍度明顯提升，3月份，全國商品房銷售面積回升明顯。二季度，需求支撐乏力，居民預期轉弱，行業復蘇明顯放緩，使得成交節節回落，6月份，房企銷售出現明顯下探，房價整體處于下行通道。
銷售持續回落也直接影響了房地產投資的表現。據中指研究院數據顯示，上半年300城土地出讓金同比下降2成，房企投資邏輯嚴重趨同，扎堆向核心城市聚集，市場分化加劇，部分一線熱點城市則出現了“銷售冷、土拍熱”的矛盾景象。
與此同時，據統計，上半年全國已有百余地為樓市松綁，出臺政策超320次。二季度以來，政策出臺的頻次和力度雙減，核心城市優化調控力度有限，落地效果不及預期。
“盡管房地產市場仍在恢復，但目前還面臨不少困難。” 國家統計局新聞發言人、國民經濟綜合統計司司長付凌暉在國新辦舉行的5月份國民經濟運行情況新聞發布會上表示。
中指研究院市場研究總監陳文靜表示，下半年政策加力預期增強，不過政策力度和節奏取決于宏觀基本面的變化。
成交呈現倒U形走勢
2023年以來，樓市成交呈現倒U形走勢。
2-3月，市場出現了恢復性上漲，房價也隨之平穩復蘇，但后續動力不足；4月是轉折點，市場交易出現下滑；5月整體交易仍處于低位，即便是6月“傳統沖刺節點”，也未能迎來預期中的止跌行情。
中指研究院監測百城房地產成交情況顯示，6月新房價格環比連續2個月下跌，跌幅與5月持平；二手房價格環比連續14個月下跌，百城中，環比下跌的城市有91個，較上月增加8個，二、三、四線代表城市二手房價格環比下跌明顯。
值得注意的是，核心一線城市的二手房價格也出現了松動。據21世紀經濟報道記者調研，北京二手房成交價格有所下調，尤其“老破小”戶型，成交價較次新房有更大跌幅。
房價下行背后的原因在于成交減少。以北京為例，6月二手房成交環比下降10.6%，延續了低位運行態勢。
麥田房產分析師向21世紀經濟報道記者表示，當前市場屬于買方市場，掛牌在售的房源量多，而市場需求與2、3月相比又明顯減少，對購房者來說可選房子多、競爭壓力小，議價空間有所擴大。
整體來看，6月及二季度市場表現不及預期。根據中指研究院數據，6月單月，重點100城新房成交面積同比下降超20%。一季度重點100城新房成交面積同比增長近20%，二季度與去年同期基本持平。
其中，百強房企6月單月銷售額同比下降29.4%，環比下降19%。
考慮到6月是房企年中沖業績的節點，在營銷熱度的加持下，銷售仍未能起色。對此，中原地產首席分析師張大偉表示，政策效果遞減、漲價對需求產生擠出效應、學區房需求減弱等，都是其中的原因。
克而瑞地產分析師認為，當前行業核心問題在于市場預期，居民對房地產市場信心以及自身購買力均不足。
土拍熱度走弱
上半年，盡管部分核心城市的核心地塊“爆火”，但全國土拍市場總體熱度仍低迷。
據中指研究院監測數據，上半年300城土地推出及成交面積都有明顯下降，同比分別下降了34%和32%，住宅用地供求規模均降至近十年以來同期最低位，土地出讓金同比降低了20%。6月份，廣義流拍率升至16%。
“小陽春”結束后，二季度新房成交規模環比持續回落，這在很大程度上影響了房企的拿地信心。
上半年，百強房企拿地總額為5920億元，拿地規模同比下降10.2%，降幅較上月增加1.84個百分點。
6月份，北京土拍市場的優質地塊，動輒出現“45爭1”的情況，外地不知名房企也紛紛進京交納高額保證金，以“搖號”搏一個可能性。
但非核心區地塊多底價成交，板塊間分化明顯。以蘇州為例，2023年出讓地塊中，8宗觸頂搖號，8宗溢價成交，其余17宗非核心與近郊地塊均底價成交，房企對非核心地塊拿地意愿較低，地方國企托底的態勢仍未得到改善。而長春、無錫等城市成交地塊均以底價成交。
合碩機構首席分析師郭毅告訴21世紀經濟報道記者，與三、四線城市及實力較弱的二線城市相比，北京等一線城市的樓市，需求韌性強、利潤空間充分、去化有保障，依然是“安全地帶”。
中指研究院的數據也證實，一線城市因其樓市韌性，銷售貢獻率明顯提升，上半年，20家代表房企一線城市銷售業績貢獻率同比增長3.1個百分點至28.0%，增幅最大。與此同時，一線城市土地出讓金收入降幅最低，為16%，但三四線城市土地出讓金收入降幅達29%。
房企進入了“謹慎拿地、爭好地”的投資邏輯中，為保證安全性而縮小投資地圖，進一步向熱點城市優質地塊聚攏。
有上市頭部房企人士告訴21世紀經濟報道記者，穩健型房企也進一步收縮了投資城市，僅在少數核心城市精心挑選優質地塊入手。
“在市場筑底修復的階段，‘安全性、流動性、收益性’都較為確定的核心城市優質地塊，是房企‘搶地、爭奪’的重心。” 中指研究院土地市場研究負責人張凱表示。
展望下半年土地市場，張凱認為，房地產市場持續承壓，目前政策定力仍然較強，房企沒有成交規模快速回暖的預期，預計下半年土地市場熱度將繼續回落，城投類企業或將再次進場托底。
信心待提振
分析樓市復蘇遇阻的原因，多位受訪人士均指出，居民收入預期偏弱、房價下跌預期較強、購房者對期房爛尾的擔心等依然是關鍵。這些信心層面的因素能否好轉，以及政策托底力度的大小直接影響著下半年房地產市場走勢。
上半年，中央強調了房地產行業的支柱地位，積極優化集中供地制度，持續降低居民購房門檻和購房成本，在金融層面也做出了降息的支持舉措。
據中指研究院統計，2023年上半年，全國已有超百省市(縣)優化調整房地產政策，出臺調控措施超320次，6月單月，已有31省市(縣)出臺政策34條。
但這些政策未能將樓市帶入穩固的復蘇通道。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，本質上是居民收入和就業受沖擊且對地產預期悲觀，對買房特別是承接債務買房的積極性很低。
央行發布的問卷調研結果顯示，居民收入感受指數和居民就業感受指數都有所下滑。
李宇嘉認為，在居民收入和就業修復完成之前，銷售企穩的難度仍舊比較大。
市場層面對一攬子提振樓市、提振經濟政策的期盼也在不斷加強。
中指研究院即指出，在穩經濟的關鍵時刻，亟需中央監管部門和地方政府糾偏核心城市不合理的限制性政策，服務人口政策大局的同時，切實支持剛性和改善性住房需求釋放，向市場傳遞信心。
陳文靜認為，下半年政策加力預期增強，核心一二線城市政策有望適度糾偏，“一區一策”、結合生育政策等或是重要方向，如信貸端優化“認房又認貸”、降低首付比例、降低房貸利率等。此外，優化限購范圍、降低交易稅費等也存在較大空間，“房票”安置或成為更多城市支持房地產市場發展的舉措之一。
克而瑞分析師進一步補充說，考慮到核心城市政策工具更充足、松綁的余量更足，且復蘇動能也在轉弱、內部存在分化行情，地方松綁主力軍或由弱二線和三四線城市轉為核心一二線城市。增信心、防風險、促轉型依然是未來政策的方向。
在銷售市場未明顯改善、企業資金壓力仍然較大的情況下，房企開工投資意愿或難有明顯修復。低基數效應下，下半年新開工面積和開發投資額同比降幅有望逐漸收窄，但全年下降態勢或延續。
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