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□ 郭子源
最近，人人都知道房貸利率降了，但如果細問“怎么降的、哪些城市降了、將產生何種影響”，恐怕不少人都是霧里看花。正因此，部分房地產中介、營銷機構利用購房者的信息不對稱劣勢，刻意夸大房貸利率降低對于樓市價格的影響，散布非理性購房之聲，對此要予以警惕并厘清事實邏輯。
“房貸利率降低”有三層邏輯。第一，看清楚是首套房利率降了，還是二套房利率降了，這分別主要對應剛性住房需求、改善性住房需求。第二，弄明白房貸利率的定價機制，是“政策下限”降了，還是“附加基點”降了，這分別對應全國政策下限、各城市政策下限。第三，考察好不同城市的執行情況，住房信貸政策因地制宜，并非“一降全降”。
本次房貸利率降低，主要針對二套房，改善性住房需求被進一步釋放，“房住不炒”的大前提沒有變，購房者無需過度恐慌。從8月31日發布的《關于調整優化差別化住房信貸政策的通知》來看，首套房利率政策下限依然是“5年期以上LPR-20個基點”，即4.0%，二套房利率政策下限由“5年期以上LPR+60個基點”降至“5年期以上LPR+20個基點”，由4.8%降至4.4%。
本次房貸利率降低，是全國政策下限降低，不是所有城市的房貸利率“一刀切”降至全國政策下限。房貸利率定價具體分為三步走。首先，全國劃定政策下限；其次，各城市根據自身市場供求關系，在全國劃定政策下限的基礎上加基點或不加，確定該城市的政策下限；最后，同一城市的不同銀行，在該城市政策下限的基礎上加基點或不加，確定該銀行的實際執行利率。也就是說，雖然全國首套房利率政策下限是4.0%，但各城市的實際執行利率卻差別較大。例如，部分城市符合“首套住房貸款利率政策動態調整機制”條件，其首套房利率早已低于4.0%；部分城市購房需求旺盛，其首套房利率仍保持在4.7%左右的較高水平。
本次房貸利率降低，對一線熱點城市的影響有限。盡管我國房地產市場供求關系已發生重大變化，但“房住不炒”的定位沒有變。目前，各一線熱點城市的首套房、二套房利率尚未大幅下降。以北京地區為例，首套房、二套房利率仍為“5年期以上LPR+55個基點”“5年期以上LPR+105個基點”，即利率為4.75%、5.25%。
厘清了以上三層邏輯，再來看近期同樣備受關注的“存量首套房貸款利率調降”問題。這其中包含了兩種情況。一是首套房利率調降。需注意，新利率不是直接降至當前的首套房利率下限，而是不低于原貸款發放時所在城市的首套房利率下限。目前，北京、上海、深圳均已發布了該城市不同時期的首套房利率下限，借款人可仔細查看、理性研判。二是“認房不認貸”政策落地后，部分二套房貸款能夠轉認為首套房貸款，利率由此下降。目前，多家銀行已表示支持該操作，自9月25日起，借款人可向放款銀行提出申請。
由此可見，分析“房貸利率降低”問題，既要結合不同區域，也要關注差異化住房需求，既要看到普遍性，也要看清差異性，切莫人云亦云、知其然不知其所以然，更不可被促銷、搶購等聲音綁架，陷入恐慌情緒，做出非理性決策。接下來，各地要堅持“房住不炒”定位，因地制宜、實施好差別化住房信貸政策，更好滿足剛性、改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。
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