本報記者 李凱旋 李貝貝 北京報道
(資料圖片僅供參考)
自7·24政治局會議表示“房地產市場供求關系發生重大變化”之后，8月30日，廣深兩城終于發布新政，落實首套房貸款“認房不認貸”政策，與政治局會議提到的“適時調整優化房地產政策”相呼應。而自廣深先后為樓市政策減負之后，武漢、惠州等城市隔日同樣發文執行新政。
8月31日，央行發文表示，執行差別化住房信貸政策，首套房首付比例最低為20%，二套房首付比例最低為30%，再度為市場注入一劑“強心針”。同時，央行、金融監管總局等發文，自2023年9月25日起，存量首套住房商業性個人住房貸款的借款人可以向承貸機構提出申請置換，在LPR上的加點幅度不得低于原貸款發放時所在城市首套房商業性個人住房貸款利率政策下限。
業內認為，“認房不認貸”政策可以有效降低購房門檻和成本，促進需求入市，讓多次缺席的“金九銀十”有望在這個秋天回歸市場。
日前，上交所表示，房地產市場牽一發而動全身。由于房地產市場仍在低位運行，政策則是需要從企業和市場兩方面出手幫助行業重新收獲生命力。近期，除了各城積極調整購房政策之外，多部門也加大馬力托舉房企融資，緩解企業流動性壓力。
廣深先行，多城跟進
自北上廣深四個一線城市紛紛表態支持剛性和改善性住房需求“滿月”之后，一線城市政策終于迎來實質性的落地。8月30日，廣州、深圳先后發文表示，執行首套房貸款“認房不認貸”政策，向市場釋放了積極信號。
實際上，政策的變動早已有跡可循。7月24日，政治局會議對樓市的定調進行了“更新”。政治局會議指出，我國房地產市場供求關系發生重大變化，適時調整優化房地產政策。隨后，住建部發文表示，大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、個人住房貸款“認房不認貸”等政策措施。
一石激起千層浪，自廣州、深圳兩城“官宣”之后，8月31日，中山、武漢、惠州也發文跟進新政，廈門同樣發布通知，針對是否執行首套房貸款“認房不認貸”公開征求意見，截止日期為9月7日。
記者了解到，一線城市及熱點二線城市執行首套房貸款“認房不認貸”政策對于樓市而言意義可謂是非同小可。中原地產首席分析師張大偉曾對《華夏時報》記者表示：“整個中國的房地產市場必須要一線城市穩定，特別是改善性需求扶持政策落地，市場才有望真正企穩。”
而“認房不認貸”則是恰恰打中了支持改善性需求的“七寸”。以廣州為例，目前，廣州購買二套普通住宅的首付比例為70%，而購買首套普通住宅的首付比例為30%。“認房又認貸”政策指的是，無論購房者在該城市是否有住房，只要有貸款記錄，則即便在該城市購買首套住房，也需要按照二套住房的政策執行，即首付比例達到70%。這一政策大幅提升了購房門檻，較高的首付比例讓許多改善性客戶望而卻步。
在“認房不認貸”政策落地之后，購房者只要在該城市名下沒有住房，便可享受首套房購房政策，即首付比例下降為30%。此外，首套房與二套房不僅僅首付比例有“天壤之別”，兩者之間的貸款利率同樣是差距甚遠。
相關數據顯示，此前，在“認房又認貸”的條件下、廣州、深圳二套房的首付比例普遍比首套房高出40%，而房貸利率則是高出70個BP左右。因此，執行“認房不認貸”政策在降低購房門檻的同時，也同步降低了購房成本。
中指研究院華南分院總經理楊紅俠對《華夏時報》記者表示，廣深兩大一線城市在同日落實首套房貸款“認房不認貸”政策向市場釋放了積極信號，有助于穩定市場預期，夯實市場復蘇基礎。
多部門為房企融資開閘
自2021年以來，房地產市場持續下行。國家統計局發布的數據顯示，2023年上半年，商品房銷售面積為59515萬平米，同比下降5.3%。而根據國家統計局公布的衡量標準，自2022年9月份開始，我國的房地產行業已經進入較低景氣水平。
同時，銷售下滑也導致房企資金緊俏。2023年上半年，多家上市房企歸母凈利潤虧損超過10億元，現金流更加吃緊。而在負面事件不斷出現的背景下，房企在資本市場的信用度遲遲得不到恢復，融資不暢使房企難以專注于開發主業，循環怪圈急需被打破，這一點在民營房地產企業上表現更甚。
“民營房企銷售持續低迷，融資活動幾近停滯，同時還需要投入建設資金來確保交樓，對于大部分民營房企而言，目前面臨的主要問題是持續市場遠超預想的流動性壓力。”全聯房地產商會方面對《華夏時報》記者表示。
近期，多部門“聲援”房企融資，力圖幫助企業“回血”。8月27日證監會發文表示，房地產上市公司再融資不受破發、破凈和虧損限制，在收緊幾乎各行各業融資的同時卻單獨為房企開出了一條豁免條款。
8月30日，在金融支持民營企業發展工作推進會（以下簡稱“推進會”）上，央行、金融監管總局等多部門表示，下一步將引導金融資源更多地流向民營企業和小微企業，支持上市房企在資本市場融資，保持房企股債融資渠道穩定，支持正常經營房企合理融資需求，更是提出了一企一策，穩妥化解大型房企債券違約風險，推動民營房企股債融資項目案例落地。
“推動民營房企股債融資項目案例落地后，后續監管部門對于民營房企發債融資及股權融資將加快推進，落地速度也會加快。”上交所相關負責人表示。記者注意到，“第三支箭”股權融資已經開始釋放效用，截至8月30日，深市房企已經披露再融資預案9單、重組預案3單。
后續政策值得市場期待
在推進會上，上交所一語道出了房地產對于整個經濟社會的意義，其表示抓住房地產市場這個牽一發而動全身的領域，堅決落實好支持房地產市場平穩健康發展的各項政策措施。縱觀行業現狀，依舊是國民經濟支柱的房地產仍然需要更多政策來“呵護”。
此前，行業或許還在重點是“保市場”還是“保企業”兩者之間搖擺，隨著市場遲遲未見明顯修復，行業需要雙管齊下，市場和企業均需要一劑良。記者注意到，除了融資端的政策頻率較高之外，穩市場的政策也在出手。
近期，關乎購房者錢袋子的存量房貸利率備受關注。目前，包括招商銀行在內的多家銀行公開表示，正在研究相關方案，存量房貸利率的調整已提上日程。“存量房貸利率下調或者臨近落地有助于居民消費潛力的釋放。”中指研究院企業研究總監劉水對《華夏時報》記者分析表示。
值得關注的是，降低存量房貸利率的有關政策來得非常之快。8月31日，央行、金融監管總局等發文表示，自2023年9月25日起，存量首套住房商業性個人住房貸款的借款人可以向承貸機構提出申請，由該金融機構新發放貸款置換存量首套住房商業性個人住房貸款，新貸款利率則有金融機構與借款人自主協商，但在LPR上的加點幅度不得低于原貸款發放時所在城市首套房商業性個人住房貸款利率政策下限。
除此之外，包括調整公積金貸款、為多子女家庭實施購房補貼、二手房帶押過戶等常規政策也在不斷涌入市場。可以看出，自7·24政治局會議重新定調樓市之后，市場政策的力度明顯增大，那么在廣深等城市落地首套房貸款“認房不認貸”之后，市場還有哪些政策值得期待？
中指研究院市場研究總監陳文靜對《華夏時報》記者說：“整體來看，一、二線需求端政策大概率將繼續圍繞降低購房門檻和降低購房成本展開。而從政策方向上來看，除了優化‘認房又認貸’之外，也有可能從降低二套房首付比例、調整非普宅認定標準、優化法拍房限購等政策方面展開。”
責任編輯：張蓓 主編：張豫寧
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