9月7日，近期在港股風光無二的融創中國，股價走勢終于回歸平穩。截至當日收盤，融創的股價收于2.48港元/股，下跌6.77%。而此前的三個交易日，融創股價連續大漲，累計漲幅超過170%，一舉摘掉“仙股”的帽子。
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資本市場的高敏感度，使之容易將各路利好快速放大，但也容易快速回歸。近期，差別化信貸政策、認房不認貸等穩樓市措施陸續落地，房地產市場迎來“史詩級”的利好。
企業層面，融創的自救行動取得了明顯的進展。今年1月，融創公告稱，總計160億元人民幣的境內債重組成功。4月13日，融創股票復牌。4月20日，融創境外債重組方案已獲得超過75%的債權人支持，目前，該方案已拿到87%的同意票，并有望于年內完成所有流程。
9月5日，融創回歸“港股通”，成為唯一一家房地產企業。
這些利好足以令資本市場為之一振，但短暫的狂歡過后，市場很快回歸理性。在這背后，對于包括融創在內的上市房企的基本面，仍需有清晰的認識。
利好
融創的股價是從9月4日開始進入上漲通道的。此前，有關房地產市場的政策利好正緊鑼密鼓地出臺。
8月25日，住房城鄉建設部、中國人民銀行、金融監管總局聯合印發《關于優化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》，推動落實購買首套房貸款“認房不認貸”政策措施。
同日，財政部發布《關于延續實施支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告》，將去年9月30日出臺、原本將于今年底到期的置換住房退個稅政策，延期到2025年底。
8月27日，證監會發文稱，完善一二級市場逆周期調節機制，圍繞合理把握IPO、再融資節奏，作出安排，其中“房地產上市公司再融資不受破發、破凈和虧損限制的影響”。
8月31日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局連續發布兩份文件，降低存量首套住房貸款利率，并調整優化差別化住房信貸政策。
由于對市場的支持力度頗大，這些政策也被稱為“史詩級”利好。8月28日起，地產股便開始上漲，并多次跑贏大盤。9月4日，差別化住房信貸政策出臺后的首個交易日，地產股繼續大漲，融創更是一馬當先，當日實現34.4%的漲幅。此后兩個交易日，融創股價繼續大漲，三日累計漲幅超過170%。
9月5日，上海證券交易所公布了最新的《關于滬港通下港股通標的調整的通知》，融創回歸滬港通下港股通標的股票名單。
企業層面，融創的債務重組取得了一定進展。
今年1月，融創160億元境內債券已在年初展期成功。到目前為止，融創境外債重組方案也拿到87%同意票，將于10月進行法定裁決，有望年底前完成全部流程。這也使得融創在明年年底前沒有太大的還款壓力。
同時，銷售也取得進展。9月3日，位于北京朝陽公園板塊的融創壹號院項目開盤，首日認購即超過56億元。
隱患
8月30日，融創發布2023年半年報。經過業務及組織層面的“瘦身”，今年上半年，融創實現收入584.73億元，同比增加20.5%；歸母凈虧損約為人民幣153.67億元，同比下降約人民幣33.9億元。
與去年同期相比，融創的營收和虧損指標都在改善，且沒有計提減值。
但這些成績不足以使融創回到安全區間。
公告顯示，截至2023年6月30日，融創的借貸總額約為3125.7億元，較2022年末增加約141.5億元。其中，到期未支付的借貸本金約為1101.3億元。到中報發布的8月30日，融創的到期未支付的借貸本金升至1292.3億元。
今年上半年，融創的現金余額（包括受限制現金）由去年末的375.4億元減少至348.2億元。
分析人士指出，盡管實施了多項降本增效措施，但受限于銷售沒有起色，及融資渠道尚未完全打開，融創的現金流并未得到明顯改善，償債能力也難言提高。
隨著境內外債務重組取得一定進展，融創并無短期還款壓力。但現金流與到期債務之間的巨大缺口，仍然使其面臨潛在的還款風險。公告指出，鑒于龐大的到期債務規模，融創借貸總額本金約860.2億元可能被要求提前還款。此外，融創還因多種原因涉及不同訴訟及仲裁案件。這都有可能對公司的持續經營能力“構成重大疑慮”。
同時，雖然融創已成功盤活多個重點項目，但其庫存規模仍然龐大，會持續帶來債務壓力，且如果去庫存進程受阻，還將推高資產負債率。
公告顯示，截至2023年6月底，融創的總土地儲備約為1.86億平方米，總土地儲備貨值預計約為2.09萬億元。雖低于去年年末的水平，但在房地產企業中仍處于高位。
同期，融創的資本負債比率達到80.5%，較去年末上升5.3個百分點。
易居研究院智庫中心總監嚴躍進向21世紀經濟報道表示，在出險房企中，融創是化債進展和復工復產較為順利的一家，但距離安全邊界仍然遙遠。且由于中長期市場走勢難料，其發展前景也面臨一些不確定性。
機會
嚴躍進指出，對于當下的融創而言，除了繼續推進債務重組外，強化銷售是另一個當務之急。
2021年，融創的銷售規模曾逼近6000億元的高位，成為當時的全國第三大房企。但自2021年下半年以來，隨著房地產市場進入深度調整期，市場大幅降溫，融創的銷售規模也迅速下滑，2022年其合約銷售規模降至不足1700億元。
2023年上半年，融創實現銷售金額521.4億元，已連續兩年同比“腰斬”。
嚴躍進表示，對于包括融創在內的房企而言，回到以往的銷售水平顯然不太現實。但抓住當前的市場熱度實現回款，仍會給公司的現金流帶來階段性的改善，并進而利好債務重組等其他方面的工作。
對于融創而言，有利之處在于，其多數土儲位于一二線城市，安全系數相對較高，也更有利于銷售。2023年上半年，融創在一二線城市銷售占比約77%，約1.38萬億的未售土儲貨值中，約七成分布在一二線城市。
近期熱銷的融創壹號院項目，也被公司寄予厚望。據悉，該項目貨值超過百億，若銷售順暢，對融創現金流的改善作用不言而喻。
另一方面，當前市場預期改善，成交量有所起色。有別于去年下半年，今年最后四個月，融創有望取得銷售佳績。
但在資本市場，雖然已經告別“仙股”，但指望融創股價回到46港元/股的高點也不現實。嚴躍進表示，鑒于融創的基本面，若無實質性的利好，其股價很有可能繼續在低位徘徊。
“對于地產股而言，股價走勢與公司基本面變得越來越息息相關。”一位券商分析師向21世紀經濟報道記者表示，從這個層面上看，地產股的短期行情雖可期待，但中長期的價值并不容易體現。相反，若市場復蘇程度不及預期，未來會有更多的上市房企陷入“保殼”危機之中。
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