本文來源：時代周報 作者：梁爭譽
海德園不負眾望地 " 日光 " 了。
【資料圖】
這是一個位于新興豪宅片區福田安托山、每套房子售價都在八位數的樓盤，三次開盤三次售罄，曾經吸引一位繳納了 477 個月社保 / 個稅的 " 社保巨子 " 參與打新。
這也是一個 " 緋聞 " 最多的樓盤，年初至今多次傳出入市的消息。據時代周報記者統計，今年 3 月以來，項目開發商深圳市新潤園房地產開發有限公司 11 次發布聲明，稱項目不存在 " 內部認購 " 和 " 提前選房 " 的情況。
時過境遷，" 社保巨子 "" 萬人打新 " 都已經成為過去式，" 日光盤 " 屈指可數，開盤去化 1 成、2 成、3 成才是常態。
因此，海德園此次開盤，被很多從業者寄予厚望，視為提振深圳樓市信心的關鍵一戰。
6 月 12 日，海德園正式開盤，經歷 9 小時的漫長選房，237 套房源最終售罄，平均每兩分鐘就售出一套千萬豪宅，第三次達成 " 日光 " 成就。選房結束后，顯示房源售罄的海德園大紅色選房系統頁面，被從業者廣泛轉發，以示慶賀。
不過，多名業內人士認為，海德園的售罄只是個案，象征意義大于實際意義，絕大多數樓盤仍未擺脫去化僵局。
根據深圳中原研究中心統計數據，截至今年 5 月底，深圳新建商品住宅存量約 402.5 萬平方米。在沒有新增供應的前提下，這些存貨要賣 13.72 個月才能消化完畢。
圖源：圖蟲創意售罄但熱度降低
海德園此次入市，承載了許多期待。
今年以來，深圳房地產市場整體表現平淡。深圳中原研究中心統計數據顯示，5 月深圳新建商品房網簽 3389 套，環比下降 18.6%，其中新建商品住宅網簽 2787 套，環比下降 20.5%。
在售新盤普遍打折促銷，過去交易活躍的區域也放低身段以價換量——福田一個單價超過 10 萬元 / 平方米的新盤給到購房者 88 折優惠。
市場低迷，曾經兩次開盤兩次 " 日光 " 的海德園因而被視為檢驗深圳樓市成色的試金石。
6 月 1 日，海德園最后一批房源獲批入市，備案均價約 12.6 萬元 / 平方米，總貨值約 30.77 億元。
該項目推出 237 套住宅，單套建筑面積約 86-161 平方米，起步總價約 1049 萬元，最高總價超過 2000 萬元。假如按照最低首付比例 3 成計算，海德園總價最低的房源月供約 3.6 萬元，月流水高達 7.2 萬元。
海德園于 6 月 3 日啟動認籌。在 3 天的登記期內，該項目吸引大批購房者認籌，由于可售房源與登記人數之比超過 1:3，最終觸發積分制，成為今年深圳首個以積分高低決定能否入圍的樓盤。
根據開發商披露數據，海德園的入圍最低積分為 52.5 分，最終入圍并完成意向保證金凍結的購房者總數為 664 批，中簽率約 35.69%。
海德園的意向保證金為 200 萬元，凍資總額 13.28 億元。這是近期入市的豪宅盤中，凍資金額最高的樓盤。
可供對比的是，在今年 5 月入市的 3 個單價超過 10 萬元 / 平方米的樓盤中，蛇口的四海臻邸和福田的灣尚駿璽家園要求凍資 100 萬元，福田另一新盤新天石廈銘苑僅要求凍資 10 萬元。
6 月 12 日 9 時，海德園正式開始選房，每批購房者選房時長 60 秒。據時代周報記者了解，總價在 1700 萬元以上的大戶型率先售罄。截至開盤當天 18 時許，海德園全部房源售罄，平均每兩分鐘就售出一套千萬豪宅。
海德園如市場預期實現 " 日光 "，但熱度已悄然降低。
從積分來看，海德園三次開盤的最低入圍積分分別是 62.2 分、53.5 分、52.5 分，入圍門檻逐次下降。從選房結果來看，海德園這次開盤耗時 9 小時，選至 566 號宣告售罄，棄選率 58%；而上一次開盤用時 6 小時售罄，棄選率約 32%。
價格倒掛
海德園多次熱銷，除了地段核心、學區優質等因素加持，更與價格倒掛強相關。
海德園位于福田區安托山片區。該片區配套較為齊全，毗鄰 2、7 號線安托山站、安托山自然藝術公園、香蜜公園等市政配套，且位于福田區紅嶺實驗小學、深圳高級中學（集團）南校區的學區范圍內，深圳高級中學為深圳四大頂級名校之一。
更為重要的原因是，由于限價政策的存在，海德園與周邊二手房存在一定的價格倒掛空間。
一名熟悉安托山片區的經紀人告訴時代周報記者，與海德園僅隔一條路的次新盤萬科 · 瑧山府參考價約 13.1 萬元 / 平方米，最新掛牌價在 20 萬元 / 平方米上下，" 今年 4 月下旬成交了一套約 240 平方米 4 房，總價 4688 萬元，單價 19.53 萬元 / 平方米，還是低樓層的。" 此外，安托山片區樓齡近 10 年的錦廬花園，二手房掛牌價也超過 15 萬元 / 平方米。
保守估計，未來售價如按 15 萬元 / 平方米計算，海德園此次銷售的最小戶型約 86 平方米，價差約 206 萬元，最大戶型約 161 平方米，價差約 386 萬元。
" 價格倒掛和學區都是確定的，這兩個因素支撐下來，海德園在很多人眼里還是挺有價值的。" 美聯物業全國研究中心總監何倩茹向時代周報記者表示。
何倩茹同時認為，海德園的熱銷只是個案，不能代表真實的市場。
據深圳中原研究中心統計，今年 5 月，深圳新建商品房網簽 3389 套，環比下降 18.6%，其中新建商品住宅網簽 2787 套，環比下降 20.5%。" 受制于需求端依然相對低迷，全月入市項目開盤去化率整體依然較低。"
據時代周報記者了解，深圳有項目推售房源套數是認籌人數的 10 倍，甚至有項目推出首付 0.9 成的擦邊操作。
截至 5 月底，深圳新建商品住宅存量為 402.5 萬平方米，連續兩個月突破 400 萬平方米。按照過去一年平均成交量計算，深圳存量新建商品住宅去化時間約為 13.72 個月。
何倩茹說：" 這幾年深圳購房者也學會了不急。"
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