今日（8月18日）市場重回跳水劇本，上證指數早盤沖高，午后跳水跌1%，兩市超4000只個股下跌，外資連續10日凈賣出近550億元，市場情緒較差。地產板塊也難獨善其身。
龍頭房企方面，金地集團跌超4%，新城控股跌逾3%，萬科A下跌超1%。代表A股龍頭房企行情的ETF——地產ETF（159707）早盤沖高未果，午后震蕩下挫，截至收盤，場內價格跌1.38%，全天成交4765萬元。
當前，就政策方面而言，一線城市的具體樓市調整措施依然是未知數，這或成為當前市場對于地產板塊最核心的分歧點。對于當前能促進市民購房的動機，調研數據顯示，深圳購房者最希望能降低存量房貸利率。好消息是，分析人士表示，存量房貸利率下調進程或加速推進。
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【一線城市“騎虎難下”？市場“等風來”】
自政治局會議為優化樓市政策定調后，相比北京、深圳、廣州、上海四大一線城市的表態，許多二線熱點城市的政策速度顯然更快。這是為啥呢？
需要注意的是，一線城市房地產市場情況與其他城市不同，例如購房需求相對旺盛，政策需要更加精準避免市場大起大落，地方政府制定政策需更為謹慎。
對于購房者來說，根據樂有家研究中心近期發起的購房者調研調查，對于未購房的原因，36%受訪者表示是首付不夠。除了首付不夠外，沒有購房資格、不想承擔房貸壓力以及市場不確定需觀望也成為影響購房的核心原因，均占比20%以上。對于當前能促進市民購房的動機，調研數據顯示，深圳購房者最希望能降低存量房貸利率。
中指研究院市場研究總監陳文靜指出，當前制約購房者入市的因素中，居民收入預期、房價下跌預期等并未實質扭轉，購房者置業信心不足，短期政策優化調整帶動市場明顯升溫的預期較弱，市場或更多為溫和修復。陳文靜預測，政策調控仍將漸進式推進，需求端政策大概率將繼續圍繞降低購房門檻、降低購房成本展開。
【存量房貸利率下調進程或加速】
有個現象值得注意下，當前貸款收益率維持下行。6月新發放的企業貸款、個人住房貸款、普惠小微貸款加權平均利率分別為3.95%、4.11%和4.68%，均處于歷史低位，比上年同期分別低21個、51個和51個基點。
6月和8月公開市場逆回購操作（OMO）和中期借貸便利（MLF）中標利率分別合計下行20bp、25bp，持續推動企業融資和居民信貸成本穩中有降。
“存量按揭利率下調或在途中。”劉呈祥進而表示，二季度貨幣政策報告指出要促進居民信貸成本穩中有降，存量按揭利率下調進程或加速推進。
川財證券也指出，MLF利率的下調將大概率帶動LPR利率的下調。一方面，為擴內需、穩預期，后續可能以調降LPR的方式，降低企業融資成本和個人消費信貸成本；
另一方面，LPR可對房地產市場產生重要影響，LPR作為中國貸款市場的定價基準，會直接影響存量貸款利率和新增貸款利率，LPR下調將導致存量房貸利率和新增房貸利率的下降，有望激發居民合理性住房消費需求，從需求端對房地產市場形成支撐。
【機構：地產股迎來估值修復行情】
首創證券指出，當前基本面指標加速下行，新房二手房價格走弱，市場對政策優化預期有所增強。近期核心城市放松限制性調控政策，后續有望更多城市跟進，地產股迎來估值修復行情。
對于具體篩選標準，該機構則表示，歷史低效資產包袱較小，于周期底部獲取三高土儲（高能級、高去化、高利潤率）的房企，將形成較明顯的換牌效應，帶動資產質量優化。
在區域分化的背景下，資產質量提升將帶動優質房企PB逐步回升至2018年行業高周轉模式前的水平。持續推薦：
1）高能級布局、拿地換牌比例較高、規模適中的頭部房企。
2）行業底部拿地擴張的優質房企。
3）融資和拿地后續恢復正常的困境反轉類房企，有望迎來估值提升。
4）永續現金流類房企。
就以上4類房企配置而言，建議特別關注地產ETF（159707）。資料顯示，地產ETF（159707）跟蹤中證800地產指數，匯集市場16只頭部房企，在投資方向上具有明顯的頭部集中度優勢，前十大成份股權重超8成！
同時，中證800地產指數成份股國企央企含量高，同時享受“中特估”概念加持。地產ETF（159707）也是目前市場上唯一跟蹤中證800地產指數的行業ETF，具備稀缺性與辨識度。
數據來源：滬深交易所。
風險提示：地產ETF被動跟蹤中證800地產指數，該指數基日為2004.12.31，發布日期為2012.12.21，指數成份股構成根據該指數編制規則適時調整。文中指數成份股僅作展示，個股描述不作為任何形式的投資建議，也不代表管理人旗下任何基金的持倉信息和交易動向。基金管理人評估的本基金風險等級為R3-中風險，適合適當性評級C3以上投資者。任何在本文出現的信息（包括但不限于個股、評論、預測、圖表、指標、理論、任何形式的表述等）均只作為參考，投資人須對任何自主決定的投資行為負責。另，本文中的任何觀點、分析及預測不構成對閱讀者任何形式的投資建議，亦不對因使用本文內容所引發的直接或間接損失負任何責任。基金投資有風險，基金的過往業績并不代表其未來表現，基金管理人管理的其他基金的業績并不構成基金業績表現的保證，基金投資需謹慎。
本文源自：金融界
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