8月31日晚間，中國人民銀行、國家金融監督管理總局發布《關于調整優化差別化住房信貸政策的通知》以及《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》。
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東方金誠首席宏觀分析師王青對《證券日報》記者表示，兩個通知主要包括三項支持政策，即下調首付款比例、降低二套房貸款利率下限，以及下調存量首套房貸款利率。整體上看，本輪政策調整力度很大，在全面降低各類城市購房門檻的同時，重點加大了對改善性住房需求的支持力度。
王青預計，接下來在放開限購限售、實施“認房不用認貸”等方面，各地將在因城施策原則下繼續推進。考慮到本輪房地產支持政策全面發力后，將有效改善市場預期，特別是會對購房需求有較強的刺激作用，四季度樓市將出現趨勢性企穩回暖過程。
首套最低首付款比例
統一為不低于20%
《關于調整優化差別化住房信貸政策的通知》明確，對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例統一為不低于20%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例統一為不低于30%。首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行，二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率加20個基點。
通知要求，中國人民銀行、國家金融監督管理總局各派出機構按照因城施策原則，指導各省級市場利率定價自律機制，根據轄區內各城市房地產市場形勢及當地政府調控要求，自主確定轄區內各城市首套和二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例和利率下限。銀行業金融機構應根據各省級市場利率定價自律機制確定的最低首付款比例和利率下限，結合本機構經營狀況、客戶風險狀況等因素，合理確定每筆貸款的具體首付款比例和利率水平。
對于此次差別化住房信貸政策調整優化的重點，中國人民銀行、國家金融監督管理總局有關負責人表示，一是統一全國商業性個人住房貸款最低首付款比例政策下限。不再區分實施“限購”城市和不實施“限購”城市，首套住房和二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例政策下限統一為不低于20%和30%。二是將二套住房利率政策下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）加20個基點。首套住房貸款利率政策下限仍為不低于相應期限LPR減20個基點。
“各地可按照因城施策原則，根據當地房地產市場形勢和調控需要，自主確定轄區內首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。”上述有關負責人說。
變更存量房貸利率水平
由金融機構與借款人自主協商
“近年來我國房地產市場供求關系發生了重大變化，借款人和銀行對于有序調整優化資產負債均有訴求。”上述有關負責人表示，存量住房貸款利率的下降對借款人來說，可節約利息支出，有利于擴大消費和投資。對銀行來說，可有效減少提前還貸現象，減輕對銀行利息收入的影響。同時，還可壓縮違規使用經營貸、消費貸置換存量住房貸款的空間，減少風險隱患。
《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》明確，第一，存量首套住房商業性個人住房貸款，是指2023年8月31日前金融機構已發放的和已簽訂合同但未發放的首套住房商業性個人住房貸款，或借款人實際住房情況符合所在城市首套住房標準的其他存量住房商業性個人住房貸款。
第二，自2023年9月25日起，存量首套住房商業性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構提出申請，由該金融機構新發放貸款置換存量首套住房商業性個人住房貸款。新發放貸款的利率水平由金融機構與借款人自主協商確定，但在貸款市場報價利率（LPR）上的加點幅度，不得低于原貸款發放時所在城市首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。新發放的貸款只能用于償還存量首套住房商業性個人住房貸款，仍納入商業性個人住房貸款管理。
第三，自2023年9月25日起，存量首套住房商業性個人住房貸款的借款人亦可向承貸金融機構提出申請，協商變更合同約定的利率水平，變更后的貸款合同利率水平應符合本通知第二條的規定。
第四，金融機構應嚴格落實相關監管要求，對借款人申請經營性貸款和個人消費貸款等貸款的用途進行穿透式、實質性審核，并明確提示風險。對存在協助借款人利用經營性貸款和個人消費貸款等違規置換存量商業性個人住房貸款行為的中介機構一律不得進行合作，并嚴肅處理存在上述行為的內部人員。
通知要求，各金融機構要抓緊制定具體操作細則，做好組織實施，提高服務水平，及時響應借款人申請，盡可能采取便捷措施，降低借款人操作成本，確保本通知有關要求落實到位。中國人民銀行和金融監管總局各分支機構要將本通知立即轉發轄內地方法人金融機構，督促貫徹執行，有效維護市場秩序。
根據公告，《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》自2023年9月25日起實施。
據上述有關負責人介紹，對于符合條件的存量住房貸款，自2023年9月25日起，可由借款人主動向承貸銀行提出申請，也鼓勵銀行以發布公告、批量辦理等方式，為借款人提供更為便利的服務。調整方式上，既可以變更合同約定的住房貸款利率加點幅度，也可以由銀行新發放貸款置換存量貸款。具體利率調整幅度由借貸雙方協商確定，但調整后的利率，不能低于原貸款發放時所在城市的首套住房貸款利率政策下限。
“中國人民銀行、金融監管總局將密切關注市場動態，引導銀行與客戶遵循市場化、法治化原則進行自主協商，有序降低存量住房貸款利率，維護好市場競爭秩序。”上述有關負責人說。
（文章來源：證券日報）
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