9月7日，中國工商銀行、中國農業銀行、中國銀行、中國建設銀行不約而同公布存量首套個人住房貸款利率調整細則。從內容看，四家大型銀行調整細則全面落實了金融管理部門文件精神，覆蓋對象廣，措施力度大，執行速度快，體現了大型銀行的責任和擔當，有助于進一步減輕居民房貸還款支出，進而促進居民消費和投資。對銀行而言，在短期內雖然影響收益，但有助于穩定房貸規模，改善客戶關系，利在長遠。
目前，全國存量房貸總量約39萬億元，其中首套房貸約25萬億元，占比三分之二左右。如此進行大規模集中調整，的確史無前例，難度較大：第一，我國銀行業正在從高速發展階段進入高質量發展階段，息差從去年以來就在不斷縮窄，現在已經逼近合意水平。在利潤增長面臨較大壓力、繼續向實體經濟減費讓利等情況下，商業銀行還在存量房貸上直接讓利，實屬不易。
第二，從調整本身來看，因為涉及不同時期、不同地區和不同人群，情況復雜。首先，近年來房貸政策調整頻繁，不同時期利率政策差別較大；其次，各地因城施策，利率下限各有不同；再次，對不同人群房貸利率也不完全一樣。如何在市場、法治化原則下進行調整，如何兼顧政策的權威性和公平性，都需要統籌考慮。
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但是，在金融管理部門指導之下，四家大型銀行在《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》發布一周后，即公布完整清晰的調整細則，超過預期。四家大型銀行積極主動的做法樹立了標桿，預計其他銀行將以此為參照，較快公布本行的調整細則，預計不同銀行之間調整細則大同小異。
據測算，此次存量首套房貸利率調整將惠及約4000萬戶、上億居民。從幅度看，此次存量首套房貸利率調整，平均降幅約為80基點。以100萬元、25年期、原利率5.1%的存量房貸為例，假設房貸利率降至4.3%，可節約借款人還款支出每年超過5000元。從對象看，主要是三類群體可以提出申請。
第一類，在8月31日之前，金融機構已發放或已簽訂合同但未發放的首套房貸，借款人直接可以申請，這部分群體是這次受益的最大群體。
第二類，因政策調整，原二套房貸被認定為首套房貸的借款人，可以提出申請。如目前部分城市”認房不認貸”政策落地后，“認房又認貸”政策下的二套房貸，只要借款人名下沒有其他住房，可按照首套房貸來申請調整。
第三類，借款人持有超過一套房產，其中有一套住房有貸款，原本屬于二套房貸，現在將其他房產出售，名下一套住房成為家庭唯一住房，二套房貸變成首套房貸，也可以申請調整。
從操作層面而言，調整存量首套房貸利率，主要有兩種方式。第一種是“利率變更”，由借款人與銀行協商變更存量房貸利率。第二種是“以新換舊”，由銀行根據借款人申請，新發放貸款置換存量首套房貸。“以新換舊”需要重新簽訂借款合同，重新約定貸款額度、貸款利率，相對復雜，而“利率變更”相對方便。從公告看，四家大型銀行均以利率變更為主，建議借款人主動選擇利率變更方式。
從調整流程看，基本遵循實現了標準業務無需申請、統一調整原則，非標業務經申請、審核后予以調整。一般情況下銀行將主動按調整規則統一批量調整首套房貸利率；對“二套變首套”等特殊情況需要借款人主動發起申請的，但在大多數情況下銀行提供線上申請渠道，最大程度上為借款人提供便利，同時還為借款人提供申請異議的途徑。此外，此次調整將之前選擇固定利率的借款人納入，只需借款人申請轉換為浮動利率即可；此前有房貸拖欠的借款人，在還清拖欠后同樣可以申請下調等等，都體現出政策的全面周到和濃濃善意。
存量首套房貸利率調整，是在金融管理部門引導下，商業銀行給借款人發放的“大禮包”，調整過程不收取任何費用，多數情況下借款人無需主動發起申請，特殊情況下借款人應直接找銀行溝通協商。需要提醒的是，無論是何種調整方式，借款人均無需通過按揭中介或者其他外部機構來操作，更不需要再花額外的錢去曲線辦理。還需提醒一點的是，在以后還貸過程中，千萬不要通過經營性貸款、消費貸款來“置換”房貸，這樣既不劃算也不合規。
建議相關部門繼續對限購、限貸、限售政策進行再優化，如取消過于嚴苛的限購措施、調整存量二套房貸利率等，進一步從需求側發力激發住房消費需求。對銀行而言，應采取多方面措施，開源節流，精細管理，對沖存量房貸利率調整對利潤和息差的影響：一是進一步降低存款利率，優化負債產品結構和期限結構，繼續從負債端壓降成本；二是加大信貸投放力度，在風險可控的前提下提升高收益資產占比，進而提高資產端收益；三是大力發展財富管理等業務，提高非利息收入，豐富多元化盈利來源，減緩利息收入下滑；四是加強內部管理，提高精細化管理水平，壓降成本收入比，向管理要效益。
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