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本輪地產(chǎn)需求端政策的利好方向大體上明確，后續(xù)等待落地。2023年7月住建部提出要“進一步落實”各類政策的倡議暗示需求端優(yōu)化政策有望出臺。我們總結(jié)發(fā)現(xiàn)，各地落實的政策主要有部分地區(qū)貸款額度上浮、提升公積金提取限額、縮小限售限購范圍，降低首付比例，針對不同條件的人群提供更多購房補貼并在以上基礎(chǔ)上提高貸款額度，降低購房難度。展望未來，有望持續(xù)推動的地產(chǎn)支持政策主要有：①降低首付比例②放松限購要求，③換購住房稅費減免+全面落實“認(rèn)房不認(rèn)貸”，④調(diào)降房貸利率。
本輪政策效果如何，我們進行了大致估算：
降低首付比例帶來的商品房銷售增量，悲觀假設(shè)為6500萬平，中性假設(shè)11000萬平，樂觀假設(shè)15000萬平。
放開限購政策中的社保年限要求帶來的商品房銷售增量，悲觀假設(shè)為1800萬平，中性假設(shè)3000萬平，樂觀假設(shè)4100萬平。其中，中性情形下，假設(shè)滿足購房門檻的人口增量中，50%打算購置房產(chǎn)。
換購住房稅費減免+全面落實“認(rèn)房不認(rèn)貸”，帶動的額外商品房銷售理論上能有2000、3000、4000萬平。其中，中性情形下，假設(shè)“認(rèn)房不認(rèn)貸”能額外拉動15%的置換需求。
調(diào)降房貸利率對地產(chǎn)銷售的直接影響或有限，但有望釋放4000億元左右的居民支出流向消費等領(lǐng)域。
如果政策密集落地，并在半年內(nèi)充分反映，我們估算一攬子地產(chǎn)優(yōu)化政策預(yù)計拉動17000萬平商品房銷售，有望提振銷售增速由負(fù)轉(zhuǎn)正，直接拉動GDP 0.5個百分點，間接拉動GDP0.3個百分點。悲觀、樂觀情形下，預(yù)計分別拉動10300、23100萬平商品房銷售（注：上述各類政策的受用人群可能有重疊關(guān)系，例如降低首付比例中的測算中不好估計實際具有房票的居民戶數(shù)，可能跟放松限購中的相關(guān)測算存在交叉重疊關(guān)系，導(dǎo)致最終測算結(jié)果存在高估的可能）。
房住不炒的導(dǎo)向下，需求端政策優(yōu)化的核心仍是“房住不炒”，未來關(guān)注點應(yīng)放在房地產(chǎn)新發(fā)展模式的推進。由于因城施策調(diào)控的慣性，以及房價過快上漲的紅線制約，預(yù)計本輪地產(chǎn)政策在執(zhí)行角度依然是有彈性的差異化，很難出現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)“一刀切”的政策落實。因此，對于需求端政策的效果我們認(rèn)為需要謹(jǐn)慎觀察。更需要關(guān)注的是以保障和長租為代表的房地產(chǎn)新發(fā)展模式的推進。
風(fēng)險提示：政策落地不及預(yù)期，估算具有誤差。
（文章來源：國泰君安證券研究）
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