花都高質量發展峰會·精彩觀點
廣州社會科學院黨組成員副院長經濟研究員尹濤：北部增長極是第一位的
(資料圖)
6月27日，廣州市公共資源交易中心發布黃埔區開創大道與廣深高速連接處YP-P-3地塊終止出讓公告。
據公告內容顯示，地塊于5月19日掛牌出讓，6月7日，再發補充公告，延遲至7月10日競拍，而今迎來的是因故終止的局面。
地塊總用地面積約18.88萬m2，計容總建面超50萬㎡，起拍總價28.9億元，折算樓面價5777元/㎡。
值得注意的是，地塊由于被高速路一分為二，區政府計劃在蘿崗立交上蓋大型景觀公園，被不少人稱為黃埔版的“蘭亭盛薈”。
地塊分為兩部分
住宅供應約3500套
地塊位于開創大道與廣深高速連接處，也就是蘿崗立交附近，用地性質是二類居住用地、商務用地兼容商業用地，還包含一宗中小學用地。
項目占地約18.88萬m2，低于新塘立交項目（占地約19.98萬m2），可以稱其為廣州第二大高速地鐵上蓋住宅項目。
蘿崗立交改造項目，由兩部分組成：
一是立交改造，包括開創大道下穿隧道、廣深高速改擴建，同時加裝全封閉蓋板。這部分工期大概2年，建設期限初步預計2023/2024-2026年。
另一部分則是住宅開發，工期約三四年。最快或在2024年底或2025年入市。
其中，住宅用地面積共約10.4萬m2，計容建筑面積共約38.66萬m2。除去政策性住房，按套均面積100m2計算，預計住宅貨量約3500套。
從地塊分布圖來看，住宅用地被廣深高速路一分為二，分別位處高速路的兩側：
一側宅地是整個項目住宅最為集中的區域，供應量約2800套。公告顯示，此地塊用地面積約7.47萬m2，計容建筑面積為29.6萬m2，容積率≤3.96；
另一側宅地相對較小，用地面積約2.92萬m2，計容建筑面積為9.06萬m2，住宅供應套數約700套，但容積率僅為3.1。
雖然兩側宅地的綠地率和建筑密度相同（綠地率≥35%、建筑密度≤35%），但從容積率以及樓棟數量等指標來看，南側建筑密度明顯要高于北側。
從設計效果圖來看，蘿崗立交改造方案，延續蘭亭盛薈的高速上蓋住宅風格：住宅樓分布在高速路兩側，高速路穿過項目，高速路上蓋空中花園。
蘿崗互通立交開發鳥瞰圖（圖源省交通規劃設計研究院）
蘭亭盛薈鳥瞰效果圖
從體量上來看，蘭亭盛薈占地面積僅約10萬m2，而蘿崗立交占地幾乎是它的兩倍。
地塊不利因素分析
根據競拍條件，中小學用地（AG0219043地塊）將規模不少于24班的小學，此外還需配建一所18班幼兒園。
根據《廣州市城市總體規劃（2011-2020 年）》，地塊總用地紅線范圍內有39687平方米涉及限建區，其中，商業用地5100平方米，居住用地18710平方米，環衛用地356平方米。
在竟配建方面，還需建設38665平方米的政策性住房，由黃埔區住房保障服務中心按照3500元/平方米的價格回購。
據分析，地塊起拍樓面價雖然低至5700元/㎡，但需要滿足的條件可真不少，首先競買人需承擔廣深高速蘿崗立交改造工程相關費用，主要建設內容包含改造互通立交范圍內主線相關工程（含拆除、新建橋梁）與新建輔道、匝道、隔音降噪上蓋結構等，并同步建設必要的交通工程和沿線設施。
其次，需要花費6442萬元配建市政道路，還需配建蘿崗立交改造項目上蓋景觀工程，造價預估2261.7萬元，建設內容包括園林景觀、綠化種植、給水排水、電氣照明工程等，建設標準為公益性城市公園，總建設面積71800平方米，建成后無償移交至區住建局。
值得一提的是，地塊還有點不利因素，因為地塊就在廣深高速公路、開創大道交匯處，為避免高速路及互通立交產生的噪音及粉塵對開發用地及周邊區域造成不良影響，地塊上的住宅項目與道路需預留足夠緩沖空間，住宅開發主體需落實相關隔音降噪措施，降低道路噪聲對居民生活的影響。
日后拿地房企在開發售賣時，也許要落實告知責任，在銷售合同中增加購房者接受安裝通風隔聲窗的噪聲防治措施的條款內容，并明確購房者已知曉且接受有關環保措施。
地塊最高限制地價為332712萬元，折算樓面價為6644元/㎡，地塊采取“限地價+搖號”方式出讓。
地塊雖然位于科學城板塊，但靠近高速，交通便捷的同時，也要忍受噪音等不利因素影響，又需配建學校和負責多項政府工程建設，其實造價不低，去到搖號的可能性極小。
周邊新盤較多，如時代天韻（黃埔）、龍湖首開·云峰原著、綠地杉禾田晶舍、大壯名城、星樾TOD、時代天境（黃埔），洋房價格在3.5-5.5萬元/㎡，以80-110三至四房戶型為主流，偏剛需、剛改。
二手方面有萬科金色夢想、中海譽城、越秀嶺南雅筑、萬科東薈城、保利羅蘭國際等，掛牌價在2.7-4.1萬元/㎡。
來源：廣州公共資源交易中心、黃埔視野、廣州樓王、廣州樂居等
--THE END--
本刊法律顧問：廣東南國德賽律師事務所 謝炎燊、陳慧霞
本刊文章及圖片未經許可不得轉載/本刊發表文字、圖片作品并不代表本刊立場觀點/部分采用稿件因故無法聯系作者，如有侵權請移步后臺聯系刪除。
標簽：
