導 讀
1、貨值百強門檻同比漲9%，新增貨值分化進一步凸顯
2、超60%新增貨值集中TOP10，百強拿地銷售比0.12
(相關資料圖)
3、華潤、招商單月拿地超百億，頭部房企差距拉大
4、土地成交規模或將低位回升，但仍延續局部火熱、整體偏冷格局
☉ 文／克而瑞研究中心
榜單解讀
前言：5月份核心城市土拍熱度持續高位，但市場仍維持“整體冷淡、局部火熱”的狀態，市場、企業分化加劇。
房企整體投資依舊低迷，投資百強房企新增貨值、總價和建面不僅與2022年同期相比均呈現下降趨勢，且甚至不足2021年同期的三成。此外，銷售百強房企的拿地銷售比僅有0.12，投資主體仍以頭部國央企為主。
總體來看，房企當前投資策略仍為“收斂、聚焦”，未來土地市場仍將延續點狀回暖格局，核心城市核心地塊依舊“僧多粥少”，封頂、搖號地塊還將持續產生，但對于大部分低能級城市，短期熱度難見起色，底價成交是常態。
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貨值百強門檻同比漲9%新增貨值分化進一步凸顯
5月份，南京、廈門、杭州等多個核心城市持續進行土地集中出讓，在“整體冷淡，局部火熱”的狀態下，新增貨值、總價和建面的百強門檻值分別為34.4億元、12.6億元和23.7萬平方米，同比增長幅度分別為9%，19%和5%。
而從新增貨值百強的梯隊門檻值看，僅有10強和百強門檻值同比提升，漲幅分別為2%和9%，其余各梯隊門檻值均同比下降，且降幅在15%以上。投資分化也進一步凸顯，新增貨值10強的總貨值為4393億元，是后50強總貨值的兩倍。
總量方面，由于年內整體投資持續低迷，1-5月新增貨值、總價和建面百強的總額分別為10620億元、5129億元和5197萬平方米，不僅與2022年同期相比均呈現下降趨勢，且甚至不足2021年同期的三成，投資萎縮程度可見一斑。
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超60%新增貨值集中于TOP10百強拿地銷售比0.12
結合新增土儲與銷售情況來看，截止5月末，銷售百強房企的新增貨值總額達到6465億元，前5月投資總額為3478億元。在集中度方面，TOP10房企新增貨值占百強總量的62%，較2022年同期大幅提升13個百分點，在市場低位運行期間，新增貨值的集中度反而有更明顯的提升。
此外，隨著房企銷售梯隊的下降，新增土儲的占比也持續減少。后50強房企新增貨值僅占6%，與去年同期相比減少了16個百分點。
銷售低迷對于房企投資的制約，從各梯隊的拿地銷售比也得以展現。截止5月末，百強房企的拿地銷售比為0.12，同比減少0.03。分梯隊來看僅有10強房企保持了0.18左右的拿地銷售比，隨后11-20強、21-30強房企的拿地銷售比均在0.1左右，31-50強、后50強的拿地銷售比則分別僅有0.07和0.05。
可見銷售越是低迷的房企，其投資也更加收緊，導致新增貨值持續高度集中于頭部房企，長此以往企業之間的分化將更加懸殊。
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華潤、招商單月拿地超百億頭部房企差距拉大
5月份核心城市土地市場依舊維持火熱態勢，從多幅熱點地塊民企參與度提升來看，一方面是優質地塊依舊僧多粥少、競爭激烈，另一方面民企投資積極性正在回升。但總體而言，無論是參拍房企數量和最終成交結果來看，依舊是“老面孔”的央國企居多，且多為頭部房企。
單月拿地金額來看，華潤、招商拿地超過百億，且幾乎投資均分布在二線城市，兩家企業近三個月拿地始終保持在拿地金額TOP10，其中華潤前五月拿地金額近490億元，2023年月均拿地金額較2022年月均增長10%，1-5月拿地銷售0.34，遠高于行業平均。
由此可見當前市場投資主導依舊是頭部房企，這一點從拿地金額TOP100房企中單月拿地平均額不足20億元也可見一斑。而拿地金額TOP20中，央國企占到17個，僅龍湖、濱江、偉星三家民企。
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土地成交規?；驅⒌臀换厣匝永m局部火熱、整體偏冷格局
據CRIC統計，有2247余宗地在5月份到最晚供地時間，較4月多出近五倍，也是6月份的近2倍，大多數首批預公告會在5月份結束。鑒于年初自然資源部通知中，要求“原則上提前不少于3個月公開擬出讓地塊的詳細清單”，預計5、6月份將迎來一批供地小高峰，帶動成交量的企穩回升。
但當前市場銷售不斷走弱，此前“小陽春”需求釋放殆盡，房企現金流并未得到明顯改善，投資策略也是選擇收斂、聚焦核心城市。因此，未來土地市場仍將延續近期“局部火熱、整體偏冷”的格局。核心城市核心地塊依舊會“僧多粥少”，甚至部分城市外圍區域也會因“擠壓效應”產生封頂、搖號地塊，競爭進一步加劇。但對于大部分三四線城市，尤其是長三角和粵港澳之外的低能級城市，短期熱度難見起色，底價成交是常態。就拿地企業而言，未來參與投資的主體仍會以“老面孔”為主，頭部的央國企以及部分地方民企參與是主力軍。
本文僅為個人觀點，不代表所在企業觀點
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