一線城市寫字樓租金下滑空置率攀升
今年以來，尤其是二季度開始，以寫字樓為代表的商業地產市場出現一定程度復蘇。在上海，位于浦東新區的前灘區域成為上海寫字樓市場熱度最高的區域之一。相關數據顯示，截至2023年5月末，上海陸家嘴(集團)有限公司在前灘區域自持的辦公樓中，入市超一年的樓宇出租率達到94.8%，吸引各行業龍頭或總部機構超過60家。
全國一線城市寫字樓市場呈現租金回報率下滑、空置率攀升、租金下滑等趨勢，寫字樓市場持續承壓。新華財經調查發現，今年下半年，寫字樓市場或有所恢復，但市場需求與租金恢復仍需較長時間。從更長遠角度看，地方政府應逐步調整供地思路，科學合理確定商業用地供應量。
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寫字樓市場從2022年下半年就已開始出現趨勢性變化。凈吸納量是反映寫字樓需求熱度的重要指標，也是一個區域經濟活力的重要指標。在經濟活躍，企業擴租需求大時，凈吸納量就會較大，反之則需求相對較弱。
根據中研普華研究院撰寫的《2023-2028年寫字樓行業競爭格局及“十四五”企業投資戰略研究報告》顯示：
“十四五”寫字樓行業發展前景及發展方向
寫字樓作為商業地產的一個重要類別，與商業活動密切相關，是從事金融、貿易、高新科技等行業的人們集中辦公的場所。有研究機構的數據表明，今年上半年，北京、上海、廣州、深圳四個一線城市的甲級寫字樓空置率分別為16.9%、18.6%、18%、24.5%，均較去年底有不同程度的上升。
寫字樓的出租率反映一段時間內當地經濟活躍度。經濟活躍度越強，對寫字樓的需求越大。新經營主體增長快，會帶動出租率的提升。招商引資以及吸收外資效果好，也對寫字樓出租率有積極影響。所以寫字樓出租率的變化能夠折射經濟發展的基本狀況。
從疫情的影響來看，今年初在國內“卷土重來”的疫情呈現了多點爆發的態勢，尤其是深圳、上海等重點城市也受到了疫情的較嚴重沖擊，在給人們生活、工作帶來不便的同時，也會影響到企業的信心，阻斷寫字樓租賃需求的持續釋放。
目前只有北京、上海、廣州、深圳四個一線城市處于成熟階段，而全國70%的城市還處于起步階段。預計北京、上海的甲級、乙級寫字樓潛在需求約為4000萬平方米，廣州、深圳約為2000萬平方米。成都、南京、杭州等城市的需求上限也超過700萬平方米，十大城市的潛在需求總量超過了其他200多個城市的需求潛力之和，說明我國寫字樓需求集中在龍頭城市。
中國寫字樓市場投資規模將達到5885億元，未來五年(2019-2023)年均復合增長率約為4.34%，并預測在2023年中國寫字樓市場投資規模將接近7000億元。
全國300城商辦用地推出規劃建筑面積為2.61億平方米，同比下降15.9%，成交面積為2.15億平方米，同比下降18.2%。在需求趨弱以及資金壓力增加等因素影響下，商業地產企業投資布局更趨謹慎。同時，輕資產模式和收并購也成為企業拓展的重要方式。
展望四季度，宏觀政策將繼續發力，先前出臺的政策也將持續顯效，疊加上年同期基數較低，四季度宏觀經濟或延續三季度恢復態勢，且恢復速度有望加快，積極因素或將促進寫字樓租賃需求繼續恢復。但四季度新增供應將繼續入市，短期內部分城市寫字樓市場供大于求態勢或難以改變，寫字樓租金或面臨繼續下行的壓力。
寫字樓未來發展方向
體而言，寫字樓出租率的增長有賴于經濟活躍度的提升。政府出臺政策支持以及資金獎勵政策，不僅有助于吸引企業落地，也對科技創新、產業升級以及科技成果轉化等有促進作用，能夠增強企業發展信心，企業新租、擴租需求也將更多。
新建高層寫字樓會越來越少。我國城市建設逐漸從大拆大建向城市更新轉向，政策層面積極限制新建建筑的高度。《“十四五”新型城鎮化實施方案》明確，嚴格限制新建超高層建筑，不得新建500米以上建筑，嚴格限制新建250米以上建筑。
與住宅建設的開發與改造并重相類似，寫字樓這類商業地產，也可以在更新改造中尋求更多發展機遇。如今，寫字樓不僅僅是一個辦公區域，人們對于辦公室的需求日益多元化。未來寫字樓的供給應更注重質量。經濟發展，商業繁榮，對寫字樓有更高需求。
寫字樓行業報告對中國寫字樓行業的發展現狀、競爭格局及市場供需形勢進行了具體分析，并從行業的政策環境、經濟環境、社會環境及技術環境等方面分析行業面臨的機遇及挑戰。還重點分析了重點企業的經營現狀及發展格局，并對未來幾年行業的發展趨向進行了專業的預判。
本報告同時揭示了寫字樓市場潛在需求與潛在機會，為戰略投資者選擇恰當的投資時機和公司領導層做戰略規劃提供準確的市場情報信息及科學的決策依據，同時對政府部門也具有極大的參考價值。
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